在學(xué)習(xí)物權(quán)相關(guān)知識(shí)點(diǎn)時(shí)，首先要學(xué)習(xí)的是物權(quán)的變動(dòng)。我們習(xí)慣性把物劃分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，所謂動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，例如：手機(jī)、桌子、水杯、汽車等;所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，例如：土地、建筑物、構(gòu)筑物等。接下來我們一起具體分析物權(quán)如何發(fā)生變動(dòng)：
一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)
《民法典》第209條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”
1.淺淺解析：不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)原則上要經(jīng)過登記，但是有例外，所謂例外是指法律另有規(guī)定。“法律另有規(guī)定”的常見情形：
(1)土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營合同生效時(shí)設(shè)立。
(2)因法院、仲裁委的法律文書或政府征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或政府征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。
(3)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
(4)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
2.深度解析：
(1)不動(dòng)產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。一般看見房屋買賣→找關(guān)鍵詞→登記或過戶。
(2)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)簿為準(zhǔn)。
(3)當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。因此，對(duì)于已登記不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，真實(shí)權(quán)利人可以向人民法院提起確認(rèn)所有權(quán)的民事訴訟。
二、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)
《民法典》第224條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”
《民法典》第225條規(guī)定：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”
1.淺淺解析：
(1)對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
(2)對(duì)于特殊動(dòng)產(chǎn)，如船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等，由于其價(jià)值較大，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。即：特殊動(dòng)產(chǎn)仍是動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)變動(dòng)仍以交付為要件;登記只是為了對(duì)抗善意第三人，未登記不影響物權(quán)的變動(dòng)。
2.深度解析：
(1)交付，即占有的轉(zhuǎn)移。交付分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付兩種情況：
現(xiàn)實(shí)交付，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出讓人將動(dòng)產(chǎn)的占有實(shí)際移轉(zhuǎn)給受讓人，由受讓人直接占有該動(dòng)產(chǎn)。
觀念交付，是指為了交易的便利，使交付在觀念中發(fā)生。主要有簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定。
(2)簡(jiǎn)易交付(買受人事先占有)
《民法典》第226條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自民事法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。”即：受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合同生效時(shí)，視為完成交付，以代替現(xiàn)實(shí)交付。
(3)指示交付(第三人占有)
《民法典》第227條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。”即：動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)于第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。指示交付實(shí)際上是“返還請(qǐng)求權(quán)的讓與”。
(4)占有改定(出賣人繼續(xù)占有)
《民法典》第228條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。”即：占有改定是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，在占有改定合意生效時(shí)，視為交付。
